La gestión de proyectos de construcción abarca una enorme variedad de proyectos y tipos de edificaciones. La mayoría de las personas piensa en el mercado de viviendas al hablar de construcción, especialmente casas unifamiliares, pero eso representa solo una pequeña fracción del sector. La gestión de construcción comercial, por ejemplo, tiene un peso enorme.
Considera que la gestión de construcción comercial abarca desde oficinas hasta centros comerciales y hospitales. Son proyectos grandes y complejos que requieren software de gestión de proyectos para organizar todas las piezas en movimiento. Veamos qué es la gestión de construcción comercial, cuáles son sus procesos y qué responsabilidades tiene el gerente de proyectos en este ámbito.
¿Qué Es la Gestión de Construcción Comercial?
La gestión de construcción comercial es el proceso de diseñar, renovar y construir estructuras comerciales. Generalmente se trata de proyectos de gran envergadura, que involucran maquinaria pesada y están financiados por desarrolladores que a su vez pueden recibir fondos de gobiernos locales o nacionales.
Los proyectos comerciales se adjudican mediante contratos obtenidos a través de licitaciones en las que participan desarrolladores y contratistas, quienes presentan propuestas de licitación. Se otorgan contratos a quienes no solo ofrezcan precios competitivos, sino también planes detallados que pronostiquen de forma precisa los costos y los cronogramas.
El precio de un proyecto comercial depende del tamaño de la obra, el presupuesto y el alcance del proyecto, desde el diseño hasta la ejecución. El “value engineering” es una técnica que busca mejorar la funcionalidad reduciendo costos, y se utiliza comúnmente para obtener planes más precisos y rentables.
La gestión de construcción comercial es una industria enorme que genera casi 100 mil millones de dólares anuales solo en Estados Unidos. A medida que crece la demanda de espacios comerciales, también aumenta la necesidad de un software de gestión de proyectos que mejore la eficiencia. ProjectManager es una herramienta de gestión de proyectos y tareas que ofrece múltiples vistas de trabajo para que los gerentes y equipos ejecuten sus tareas con mayor eficiencia. Nuestro diagrama de Gantt interactivo permite vincular dependencias, establecer una línea base y monitorear el progreso en tiempo real. Incluso puedes filtrar por la ruta crítica. Pruébalo gratis hoy.
Gestión de Construcción Residencial vs. Construcción Comercial
Como mencionamos, la gestión de construcción residencial y comercial no es lo mismo, aunque comparten similitudes. Por ejemplo, los materiales utilizados suelen ser distintos. Las viviendas suelen construirse con estructuras de madera, más económicas y adecuadas para edificaciones pequeñas. Los proyectos comerciales requieren estructuras de acero, que soportan más peso y tienen una mayor vida útil.
También existen diferencias en cuanto a normativas. La construcción comercial está sujeta a estrictas regulaciones en materiales, técnicas, sistemas eléctricos, plomería y diseño. Los equipos de construcción deben cumplir con todas estas normas. La construcción residencial también debe seguir ciertos códigos, pero en general son más simples.
El presupuesto y los costos también varían. Los proyectos comerciales suelen ser más grandes y costosos. La selección de materiales, el cumplimiento normativo y la contratación de mano de obra más calificada hacen que estos proyectos sean más costosos. Además, los plazos ajustados pueden aumentar los costos laborales.
La relación entre los equipos de obra y sus clientes también es distinta. En proyectos residenciales se trabaja directamente con el futuro habitante, quien podría querer involucrarse demasiado. En cambio, los proyectos comerciales suelen tener como interlocutores a partes interesadas con experiencia en construcción comercial.
La Escala de los Proyectos de Construcción Comercial
No todos los proyectos de construcción comercial son iguales. Estos proyectos abarcan muchos tipos de edificaciones, incluyendo proyectos pequeños, medianos y grandes. Los proyectos a pequeña escala suelen ser renovaciones, como actualizar interiores. Pueden implicar simplemente pintar, cambiar el suelo o instalar nueva tecnología.
Un proyecto comercial de escala media generalmente implica una ampliación o remodelación. Puede deberse al crecimiento de una empresa o a la renovación del interior de un restaurante. Un proyecto de construcción de gran escala se construye desde cero, sin cimientos ni estructuras previas, lo que requiere un equipo profesional con experiencia considerable en construcción.
Otros ejemplos de proyectos comerciales incluyen restaurantes, que requieren permisos locales y deben cumplir con regulaciones específicas relacionadas con la manipulación de alimentos. También está la construcción de comercios minoristas como supermercados o centros comerciales. Los centros médicos tienen requisitos especiales y deben contar con planes intensivos para sistemas eléctricos, de plomería y equipos médicos.
También se incluyen edificios de oficinas de varios tamaños, hoteles y alojamientos. Las instituciones abarcan desde escuelas y universidades hasta bibliotecas y centros educativos. Las estructuras industriales incluyen fábricas y almacenes, mientras que las instalaciones deportivas pueden ser estadios, gimnasios escolares o centros recreativos.
Proceso de Gestión de Construcción Comercial
Ahora que tenemos un panorama más claro sobre la construcción comercial y los tipos y tamaños de estructuras, veamos el proceso que gestiona este tipo de proyectos.
Desarrollo y Planificación
El primer paso es encontrar una ubicación, ya sea un sitio existente que requiera renovación o un terreno vacío. Los costos y requisitos de zonificación varían según el tipo de construcción. También es importante verificar que los servicios públicos del lugar sean adecuados. Se realizan estudios de suelo para determinar si se necesita refuerzo adicional y una delimitación para certificar la elevación del sitio.
Una vez elegido el sitio, se define un presupuesto que incluya costos directos e indirectos. Esto requiere investigar precios de construcciones similares. El costo por metro cuadrado varía según la ubicación. El gerente de construcción comercial lidera esta fase, supervisando a todos los equipos, subcontratistas y proveedores.
Pre-Diseño
Esta fase se superpone con el desarrollo y planificación. Se definen los objetivos del proyecto, la línea de tiempo, el tamaño de la edificación, su orientación, materiales y equipos requeridos.
Diseño
Una vez se toman las decisiones clave, se elaboran los planos y esquemas técnicos. Esto implica la participación de ingenieros que garantizan el cumplimiento de normativas y la integridad estructural. Ingenieros estructurales, eléctricos, mecánicos y civiles son fundamentales en esta etapa.
Pre-Construcción
En esta fase se tramitan los permisos necesarios y se contratan seguros para el personal en obra. También se realiza la licitación de proveedores y se conforma el equipo de obra en campo.
Adquisiciones
Se obtienen los materiales necesarios para la construcción. Esta etapa es crítica para mantener el presupuesto. No significa reducir la calidad, sino contar con profesionales capacitados y materiales adecuados para lograr el éxito. La comunicación clara con todos los involucrados es esencial para asegurar la calidad.
Construcción
Es la fase que la mayoría asocia con un proyecto de construcción. Todo lo anterior permite que esta etapa se realice con éxito. Una buena planificación y una sólida gestión de riesgos previenen retrasos.
Primero se acondiciona el terreno como espacio de trabajo, estableciendo normas para los trabajadores, almacenamiento de equipos y control de calidad. Luego se remueve vegetación, se instalan drenajes y se trazan las conexiones de agua, electricidad y residuos. Tras aprobar las inspecciones, se inicia la obra.
Se vierte concreto para la cimentación, se construye la estructura, se colocan techo y revestimientos. Antes de levantar las paredes internas, se instalan sistemas eléctricos y de ventilación. Luego se colocan suelos, ventanas, puertas, pintura y luminarias. La fase termina con el paisajismo.
Post-Construcción
El proyecto no se considera finalizado hasta que el contratista general recorre el edificio junto al cliente. Se genera una lista de pendientes con tareas que deben corregirse antes de la apertura. Finalmente, el edificio debe pasar una inspección final para considerarse completado.
Responsabilidades de un Gerente de Proyectos de Construcción Comercial
El proceso de gestión de construcción comercial está supervisado por un gerente de proyectos de construcción comercial. Es responsable de planificar y supervisar todo el proyecto. Algunas de sus tareas incluyen negociar contratos, gestionar permisos de construcción y trabajar tanto en oficina como en el sitio para asegurar que el equipo esté cumpliendo con el cronograma y tenga los recursos necesarios para trabajar.
Otras responsabilidades incluyen contratar personal y subcontratistas, brindar orientación, monitorear el progreso y desempeño, y elaborar análisis e informes para las partes interesadas. También debe asegurarse de que el proyecto cumpla con todas las normativas de construcción, seguridad y reglamentos gubernamentales.
Al buscar un gerente de proyectos de construcción comercial, se recomienda que cuente al menos con una licenciatura en gestión de construcción, arquitectura o ingeniería. También es valioso que tenga certificaciones profesionales y un conocimiento avanzado del proceso constructivo, principios, materiales y herramientas. Naturalmente, debe ser un buen comunicador con habilidades de liderazgo.
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