¿Qué es un Contrato de Construcción?

En términos simples, los contratos de construcción son acuerdos legalmente vinculantes que explican el trabajo que realizará un contratista general y el pago que hará el propietario del proyecto. Estos contratos juegan un papel clave en la gestión de proyectos de construcción.

Sin embargo, los proyectos de construcción varían enormemente en complejidad y tamaño, por lo que no existe un enfoque único para todos los contratos. Por ello, se han desarrollado varios tipos de contratos de construcción, como contratos de suma global, costo más margen, tiempo y materiales (T&M), y precios unitarios.

Cualquiera que sea el tipo de contrato que utilices, ProjectManager es un software de gestión de proyectos que puede ayudarte a gestionar tus obras. Sus diagramas de Gantt en línea permiten crear planes de construcción detallados con costos, horas de recursos y dependencias, lo cual es ideal para empresas constructoras o contratistas que manejan múltiples contratos con propietarios y subcontratistas.

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¿Por Qué son Necesarios los Contratos de Construcción?

Los contratos de construcción protegen a ambas partes del acuerdo. Estos documentos de administración de la construcción detallan qué trabajo se realizará, cuándo se completará y cuánto costará. También describen los métodos de comunicación y cómo se manejarán los conflictos si llegaran a surgir.

Al incluir información sobre comunicación y cambios, los contratos de construcción agilizan la toma de decisiones. Idealmente, los riesgos del proyecto han sido anticipados y el contrato establece cómo proceder. Un contrato de construcción es, ante todo, un acuerdo, pero también funciona como una hoja de ruta.

¿Quiénes Están Involucrados en los Contratos de Construcción?

Los contratos de construcción involucran a dos partes: los propietarios del proyecto y los contratistas. Los propietarios necesitan externalizar un trabajo y el contratista lo ejecuta. Ambas partes colaboran para redactar un contrato y acordar los términos de entrega y pago.

Los propietarios contratan constructores cuando necesitan ejecutar un trabajo especializado que no pueden realizar por cuenta propia o cuando la escala del proyecto es demasiado grande. En los proyectos de construcción es común que los propietarios contraten a varios contratistas. En estos casos, contar con contratos bien definidos es crucial para que la ejecución del proyecto sea completada de acuerdo al plan.

Tipos de Contratos de Construcción

Dado que los proyectos de construcción adoptan muchas formas, cada tipo requiere un contrato con características específicas. Todos los contratos de construcción definen un cronograma, presupuesto, requisitos de calidad y otros aspectos que deben establecerse en cualquier obra. Las principales diferencias entre los tipos de contratos son cómo se realizarán los pagos y los riesgos y beneficios que asume cada parte.

Antes de redactar un contrato, es fundamental identificar cuál es el tipo que mejor se adapta a las necesidades del proyecto.

1. Contrato de Suma Global

Un contrato de suma global (también llamado contrato de precio fijo) establece un precio total por todo el trabajo. Este precio incluye todo el tiempo y materiales, sin importar los cambios o imprevistos. Este tipo de contrato protege al propietario frente a cambios inesperados.

Aunque parecen favorecer al propietario, los contratistas pueden equilibrar el riesgo cobrando un porcentaje adicional. También es común que los propietarios implementen incentivos por completar el alcance del trabajo antes de lo previsto.

2. Contrato de Costo Más Honorarios

Los contratos de costo más honorarios se componen de dos partes: una tarifa predeterminada y los costos acumulados. Esta tarifa puede ser un monto fijo, un porcentaje del costo total del proyecto u otra forma de pago. Lo distintivo de este tipo de contrato es que los costos se reportan conforme ocurren, en lugar de deducirse de un presupuesto establecido.

Este contrato se usa cuando los costos del proyecto son inciertos. Aunque puede parecer riesgoso, suele incluir incentivos por mantener los costos bajos y límites máximos de gasto para evitar conflictos y asegurar que el contratista reciba una compensación justa.

3. Contrato de Tiempo y Materiales

Los contratos de tiempo y materiales son ideales cuando el alcance del proyecto es completamente desconocido. En este caso, el contratista cobra por hora trabajada y por los materiales utilizados. Debido a la incertidumbre, estos contratos deben ser muy específicos y prever múltiples escenarios.

Este contrato es adecuado para proyectos pequeños que requieren supervisión constante. Todos los costos deben ser monitoreados y clasificados cuidadosamente. Su ventaja es que protege al propietario de pagar de más al contratista.

4. Contrato de Precio Unitario

Un contrato de precio unitario se usa cuando el propietario necesita comprar grandes cantidades de un producto específico. Cada unidad tiene un precio establecido, y en muchos casos se aplican descuentos por volumen.

Este contrato es útil cuando ya se ha elaborado un listado de cantidades o una medición de materiales. Comprar todo por adelantado también protege contra la inflación futura de precios.

5. Contrato de Diseño-Construcción

Normalmente, los propietarios reciben diseños terminados antes del proceso de licitación. Pero en un contrato de diseño-construcción, el diseño y la ejecución se realizan simultáneamente bajo un mismo contrato, a diferencia del método tradicional.

Este contrato permite mayor comunicación entre el diseñador y el equipo de obra, y acelera el proceso de licitación y construcción.

6. Contrato con Precio Máximo Garantizado (GMP)

Este contrato define el precio máximo que el propietario pagará por el proyecto. Si los costos superan el monto total presupuestado, el contratista general cubrirá los gastos adicionales.

Por eso, es esencial que el contratista general elabore una estimación precisa. Aunque parece arriesgado, puede mitigarse utilizando software de estimación como ProjectManager o contratando a un estimador especializado.

7. Contrato de Incentivo en la Construcción

En un contrato de incentivo, el propietario y el contratista acuerdan un pago extra que se otorga si el proyecto se entrega a tiempo y por debajo del presupuesto. Si el contratista no cumple con el cronograma o excede el presupuesto, aún está obligado a completar el proyecto y cumplir con los requisitos del propietario, aunque no reciba el pago adicional por desempeño.

8. Contrato de Entrega Integrada de Proyecto

Este tipo de contrato se utiliza principalmente en proyectos grandes y complejos. Similar al contrato de diseño-construcción, utiliza un solo contrato para el diseño y la construcción, pero además implica un acuerdo multipartito entre el propietario, el constructor y el diseñador, quienes comparten riesgos, acuerdan costos, establecen exenciones y siguen principios lean.

El objetivo principal de este contrato es proporcionar un marco detallado que distribuya equitativamente riesgos y recompensas. Por ejemplo, en un contrato de entrega integrada se puede establecer una ganancia fija que se divide entre las partes si el proyecto cumple con los objetivos financieros.

9. Acuerdo con Subcontratistas

Este contrato legal es entre un contratista general y un subcontratista. Establece los términos bajo los cuales el subcontratista realizará tareas o prestará servicios como parte de un proyecto de construcción mayor.

Incluye el alcance del trabajo, los términos de pago (cómo y cuándo se le pagará), un cronograma con fechas clave, responsabilidades, y detalles sobre seguros y responsabilidades legales para ambas partes.

10. Contrato Llave en Mano

En este acuerdo, el contratista se compromete a entregar un proyecto totalmente terminado y listo para ser usado por el propietario. El contratista asume la responsabilidad total del diseño y la construcción. Es común en proyectos comerciales, de infraestructura o instalaciones a gran escala.

Hay un único punto de responsabilidad: el contratista gestiona todas las fases del proyecto, y el contrato suele ser de precio fijo. El alcance del proyecto define lo que se debe entregar, e incluye un cronograma de finalización.

11. Contrato de Asociación Público-Privada

Como su nombre indica, este contrato es un acuerdo entre una entidad gubernamental y una empresa del sector privado. Se utiliza para financiar, diseñar y operar proyectos públicos, aprovechando las fortalezas de ambos sectores.

Ambas partes comparten riesgos y beneficios. El sector privado generalmente diseña, construye y opera, mientras que el sector público supervisa y regula. Estos contratos usualmente aplican para proyectos de construcción industrial y pueden durar décadas, permitiendo al socio privado recuperar su inversión mediante tarifas o peajes.

12. Contrato de Ingeniería, Adquisiciones y Construcción

Método de entrega ampliamente utilizado en proyectos de infraestructura e industriales a gran escala. Un solo contratista asume la responsabilidad total del diseño, la adquisición y la construcción.

Es popular por reducir la complejidad y brindar certeza en el presupuesto. Se utiliza en sectores como energía (plantas, renovables), petróleo y gas, tratamiento de aguas y obras viales. Está diseñado para mejorar la eficiencia y la rendición de cuentas.

13. Contrato Abierto

En este tipo de contrato, el contratista muestra total transparencia sobre los costos y gastos del proyecto. El propietario puede revisar registros financieros, facturas y otros documentos.

Fomenta la colaboración y la toma de decisiones informadas, genera confianza y permite ajustes con base en datos en tiempo real. No obstante, requiere mucha documentación y reportes frecuentes, lo cual puede aumentar la carga administrativa. También pueden surgir disputas si los costos se perciben como excesivos.

¿Qué Debe Incluir un Contrato de Construcción?

Aunque cada tipo de contrato funciona de forma diferente, todos comparten ciertos elementos esenciales para cualquier tipo de proyecto de construcción.

• Importe del Contrato: Todo contrato debe indicar el importe total que el propietario pagará al contratista por la ejecución del trabajo. Este monto debe cubrir todos los costos y gastos del proyecto, además del margen de ganancia del contratista.
• Retención: El propietario y el contratista deben acordar un porcentaje de retención, que es un monto que se retiene del pago hasta que el contratista finalice las tareas establecidas en el contrato.
• Alcance del Trabajo: El alcance del trabajo es un documento que describe todas las tareas y entregables del proyecto. En términos simples, define qué se hará y qué no se hará en el proyecto, lo cual es clave para estimar costos y hacer un presupuesto. Nuestra plantilla de alcance es una herramienta útil para definir estas actividades y entregables.
• Responsabilidades del Propietario y del Contratista: El contrato debe establecer las responsabilidades de ambas partes. Por ejemplo, el contratista asume la ejecución del alcance del trabajo y el propietario se compromete a pagar por ello. Si alguna de las partes no cumple, el contrato puede ser rescindido.
• Términos de Pago: Deben establecerse claramente cómo y cuándo se realizará el pago al contratista. Puedes usar herramientas como hojas de tiempo, cronogramas de pagos o tablas de valores para gestionar la nómina.
• Gestión de Cambios: Los cambios pueden representar riesgos, pero si estableces un proceso de gestión de cambios y usas documentos como solicitudes, órdenes y registros de cambio, puedes manejarlos sin inconvenientes.
• Especificaciones de Construcción: Se refiere a la descripción detallada de los materiales, mano de obra, herramientas y estándares de calidad acordados entre las partes.
• Cronograma de Construcción y Duración del Contrato: El contrato debe establecer las fechas de entrega de los entregables y la duración total del proyecto. Puedes usar nuestras plantillas de diagramas de Gantt para Excel, Word o PowerPoint.
• Términos y Condiciones: Deben incluirse cláusulas como la de indemnización en caso de que el contratista no cumpla con los estándares de calidad o incurra en negligencia.
• Cumplimiento Normativo: La mayoría de los contratos exigen que el contratista cumpla con los códigos de construcción y otras regulaciones locales.
• Garantía: Algunos contratos exigen al contratista ofrecer una garantía para corregir defectos o fallos durante un período determinado.
• Planos de Construcción: Algunos contratos requieren la elaboración de documentos técnicos como cronogramas, planos, dibujos, presupuestos y más.

Mejores Prácticas para Contratos de Construcción

No importa qué tipo de proyecto de construcción estés planificando, estas mejores prácticas te ayudarán a que el contrato sea un acuerdo claro y detallado.

Incluir Incentivos

Una de las mejores formas de fomentar el éxito en un proyecto de construcción es creando incentivos. Son útiles cuando el alcance no está del todo definido y los costos de tiempo, mano de obra y presupuesto son inciertos. Los incentivos motivan a contratistas y propietarios a trabajar eficientemente y a completar el proyecto a tiempo y por debajo del presupuesto.

Definir Claramente las Expectativas

Sé claro al establecer cómo se reportarán los gastos, cómo se mantendrá la comunicación o cómo se gestionarán otros aspectos del proyecto. El contrato debe desglosarse en puntos clave a los que el contratista pueda hacer referencia fácilmente.

Establecer Contingencias

Los mejores contratos de construcción incluyen planes de contingencia. Lo inesperado es común en la construcción. Tener contingencias permite que tanto el propietario como el constructor tengan un plan de acción cuando algo salga mal.

Qué Evitar al Redactar Contratos de Construcción

A continuación, algunos errores comunes que debes evitar al redactar contratos de construcción:

No Ser Específico

Un error común es generalizar en lugar de especificar. El objetivo de un contrato de construcción es detallar con precisión los términos del acuerdo, sin dejar espacio para interpretaciones. No existe un contrato demasiado detallado.

Aun así, debe mantenerse claro y libre de detalles innecesarios. Encuentra un equilibrio entre anticipar todo lo que debe incluirse y eliminar información que distrae de los puntos clave. Nuestras plantillas de gestión de construcción son un excelente punto de partida para la documentación del proyecto.

No Establecer un Sistema de Comunicación

Especifica exactamente cómo y cuándo el contratista debe comunicarse. Esto puede ser en forma de reuniones periódicas o solo en caso de cambios importantes, pero ambas partes deben saber cuándo consultar antes de tomar decisiones.

La falta de comunicación perjudica los proyectos. Con tantos actores y partes móviles, es fundamental que todos comprendan su rol y el de los demás. Un buen contrato establece un sistema de comunicación claro y define a quién dirigir dudas y actualizaciones.

No Detallar la Gestión de Cambios

Los cambios son inevitables, especialmente en proyectos de construcción, que involucran múltiples personas y contratistas. Esto hace que los ajustes sean una parte natural del proceso.

Un contrato detallado permite gestionar los cambios sin complicaciones. Cuando el contrato estipula cómo deben hacerse los cambios, quién los aprueba y cómo documentarlos, todo fluye. En cambio, si estos detalles no están claros, habrá confusión sobre cómo proceder, a quién consultar y cómo registrar los cambios realizados.

ProjectManager y los Contratos de Construcción

ProjectManager te brinda el poder de gestionar proyectos de construcción de principio a fin, estés donde estés. Crea un plan de proyecto completo, genera documentos y asigna tareas desde la obra o cualquier otro lugar.

Diagramas de Gantt Interactivos

Contamos con un diagrama de Gantt en línea para que planifiques tu proyecto de construcción de inicio a fin. Añade duraciones a tus tareas y se generará automáticamente un gráfico de barras. Puedes vincular tareas dependientes y establecer hitos a lo largo del cronograma.

Gestión de Recursos y Equipos

Gestionar recursos puede ser complejo, pero con nuestro software de gestión de recursos en línea obtienes datos en tiempo real para tomar decisiones informadas. Clasifica a tus equipos, suministros y equipos y añade tarifas por hora. Cuando se registran horas, el costo real se compara automáticamente con el costo planificado.

Hojas de Tiempo

A medida que tu equipo registra sus horas, nuestra función de seguimiento de tiempo se actualiza automáticamente cuando completan sus tareas, facilitando la gestión de la nómina. También puedes seguir el progreso del equipo mediante el panel en tiempo real, que muestra los principales indicadores clave del proyecto en gráficos fáciles de interpretar.

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La gestión de proyectos de construcción es un proceso complejo, que puede ser abrumador. Por esta razón, hemos creado docenas de blogs sobre conceptos importantes de la gestión de proyectos de construcción para ayudar a los equipos de gestión a comprender mejor este proceso. Aquí hay algunos de ellos.

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