La gestión de proyectos de construcción tiene fases, como cualquier otro proyecto. Pero existen diferencias importantes que vale la pena comprender. Las fases de la construcción tienen distintos nombres y requieren documentación diferente desde el inicio.

Definiremos en profundidad cada una de las fases de construcción: preconstrucción, adquisiciones, construcción y postconstrucción. Luego explicaremos la diferencia entre las etapas de construcción y las fases del ciclo de vida de la gestión de proyectos.

¿Cuáles Son las Fases de un Proyecto de Construcción?

Los proyectos de construcción se planifican cuidadosamente. Desde los más pequeños hasta los más grandes y complejos, se dividen en fases para detallar todos los pasos necesarios para completar el proyecto a tiempo y dentro del presupuesto.

Tener fases de construcción es una manera de dividir el proyecto en partes manejables, cada una con sus propios retos. Comprender qué implica cada fase es el primer paso para mantener el control del proyecto.

El software de gestión de proyectos es utilizado por los gerentes de obra para planificar, gestionar y hacer seguimiento del proyecto. ProjectManager es un software premiado de gestión de proyectos que cuenta con potentes diagramas de Gantt que dividen el proyecto en fases. Nuestro diagrama de Gantt organiza todas tus tareas, enlaza las cuatro dependencias posibles entre tareas e incluso filtra la ruta crítica para identificar las tareas esenciales y no esenciales. Una vez que tienes tu plan y cronograma, puedes establecer una línea base en el diagrama de Gantt para compararla con el esfuerzo real en tiempo real y mantener el rumbo.

Ahora, veamos más de cerca cada una de las fases de construcción. Aunque algunas organizaciones como el Instituto Americano de Arquitectos (AIA), el Project Management Institute (PMI) y el Construction Specifications Institute orientan sobre las fases y la documentación que se debe utilizar en un proyecto de construcción, no existe un estándar universalmente aceptado. Cada empresa constructora gestiona sus proyectos de manera ligeramente distinta.

Sin embargo, hemos recopilado lineamientos de estas organizaciones para definir las siguientes fases de construcción, que deberían aplicarse a la mayoría de los proyectos.

1. Fase de Preconstrucción

La fase de inicio podría ser la más importante de todas, ya que define el proceso de aprobación y establece las bases para construir. Dentro de esta fase hay varios pasos clave, que se describen a continuación.

Estudio de Viabilidad

Un estudio de viabilidad se realiza para determinar si el proyecto vale la pena. Incluye evaluación de riesgos, viabilidad operativa, viabilidad financiera y otros elementos para ayudar a las partes interesadas a tomar decisiones informadas antes de comenzar con la obra.

Análisis del Sitio

También se realiza un análisis del sitio. En esta etapa se determina el tamaño del edificio o estructura, cuánto espacio ocupará, qué habitaciones incluirá, etc. Una vez que se toman estas decisiones, se elabora un documento de inicio del proyecto.

Diseño Esquemático

El diseño esquemático incluye un boceto que muestra la distribución, así como los materiales, colores y texturas que se utilizarán. Esta información orienta el desarrollo del diseño, el equipo y los materiales que se emplearán en el proceso de construcción.

Documentación de Construcción y Dibujos Arquitectónicos

Durante este paso se produce toda la documentación de construcción. Hay muchos documentos que deben elaborarse al planificar un proyecto de construcción. Aquí tienes una definición rápida de los más importantes:

• Dibujos Arquitectónicos: Proveen representaciones visuales de una edificación con información sobre dimensiones, materiales e intención de diseño.
• Alcance del Trabajo: Describe tareas específicas, entregables y plazos, y funciona como un acuerdo entre el cliente y el contratista.
• Plan de Construcción: El plan de construcción es una guía integral para todas las partes interesadas y detalla cómo se ejecutará el proyecto.
• Cronograma de Construcción: Identifica la secuencia de tareas e hitos necesarios para completar un proyecto.
• Diseños Asistidos por Computadora: Uso de software para crear dibujos, modelos y especificaciones de diseño.
• Desglose de Materiales y Cómputo Métrico: El desglose  enumera todos los materiales y cantidades necesarias. El cómputo métrico es una medición detallada de mano de obra, equipos y materiales.
• Lista de Cantidades: Proporciona un desglose detallado de mano de obra, materiales y costos del proyecto.
• Presupuesto de Construcción: Funciona como un plan financiero detallado que estima los costos del proyecto.
• Especificaciones de Construcción: Descripciones escritas de materiales, estándares y procedimientos necesarios.

Permisos y Aprobaciones de Construcción

Son documentos y procesos legales clave que garantizan que el proyecto cumpla con normativas locales, códigos de construcción, leyes de zonificación y estándares de seguridad.

Selección del Método de Entrega de la Construcción

Es fundamental elegir el método de entrega adecuado, ya que influye en la programación, el presupuesto, la gestión de riesgos y la colaboración. Ejemplos de métodos incluyen diseño-licitación-construcción, diseño-construcción, contratista general con riesgo (CMAR), entrega integrada (IPD) y diseño-construcción-operación (DBO).

Equipo de Gestión del Proyecto de Construcción

La estructura y los miembros específicos del equipo pueden variar, pero son clave para planificar, ejecutar y completar el proyecto. Roles comunes incluyen gerente del proyecto, gerente de construcción, ingeniero, estimador y gerente de control de calidad.

Licitación o Concurso de Construcción

Una de las fases es la licitación, proceso que permite al propietario del proyecto seleccionar a un contratista según factores como costo, experiencia y metodología propuesta.

Contratos de Construcción

Los contratos de construcción son acuerdos legalmente vinculantes que definen los términos y condiciones del proyecto. Incluyen responsabilidades del contratista, subcontratista, propietario y proveedores.

Preparación del Sitio

El equipo comienza a preparar el sitio para la obra. Esto incluye reuniones previas, uso de diseños esquemáticos, otros dibujos técnicos y el cronograma de construcción. También se consulta el presupuesto y el plan de construcción.

El equipo podría tener que abordar temas ambientales como análisis de suelo. Una vez preparado el sitio, los planes son revisados por autoridades locales. Aquí también se finalizan el plan del proyecto, el presupuesto, el diseño y el cronograma, y se empiezan a reunir los recursos necesarios.

2. Fase de Adquisiciones

Como su nombre indica, esta fase es cuando el gerente y el equipo compran o alquilan los materiales, herramientas, equipos y servicios necesarios para ejecutar el proyecto. Se utilizan documentos como el desglose de materiales y la lista de cantidades.

El alcance del proyecto puede hacer que esta fase sea sencilla o más compleja. También influye la disponibilidad de recursos y la fecha de inicio.

3. Fase de Construcción

Todo el trabajo previo converge en esta fase. El gerente del proyecto y los equipos de diseño e ingeniería han establecido las bases para una ejecución exitosa. El contratista y subcontratistas ejecutan el plan de construcción, aunque los equipos de diseño, ingeniería y arquitectura siguen participando.

Construcción de la Cimentación

Una de las etapas más importantes, ya que proporciona estabilidad a toda la estructura. Puede incluir losa, sótano o espacio ventilado, generalmente con refuerzos como varilla y concreto.

Construcción de la Superestructura

Incluye todos los elementos que se construyen por encima del nivel del suelo: pisos, muros, techos y elementos arquitectónicos.

Trabajos Exteriores

Consiste en instalar el techo y revestimientos exteriores para proteger la estructura. También incluye marcos de ventanas y puertas exteriores.

Trabajos Interiores

Se instalan sistemas internos como plomería, electricidad y HVAC. También incluye aislamiento, paneles de yeso y acabados como pintura y gabinetes.

Trabajos Finales

Incluye el paisajismo: entradas, banquetas, jardines, etc. Luego se realiza la lista de observaciones y la inspección final, seguida de una limpieza profunda antes de entregar la propiedad.

Documentación de Monitoreo en la Fase de Construcción

Algunos documentos que se utilizan durante esta fase incluyen el registro diario de obra, que permite capturar el trabajo realizado al final de cada jornada para continuar al día siguiente. Una orden de cambio de construcción se emplea para gestionar cualquier modificación debido a fallos de equipo, clima o solicitudes del cliente. Un informe de actividades semanales recopila el estado del proyecto y se utiliza para dar seguimiento al avance y mantener informadas a las partes interesadas.

La comunicación siempre es importante, pero es clave durante la fase de construcción. El gerente de construcción y el contratista deben mantenerse en contacto constante, mientras que el arquitecto, los ingenieros y el gerente del proyecto realizarán inspecciones de control de calidad, responderán a solicitudes de información y revisarán y aprobarán presentaciones técnicas. Todo esto garantiza que el proyecto se entregue según lo diseñado.

4. Postconstrucción y Cierre

El último paso de la fase de construcción se conoce como la fase de postconstrucción. Esta etapa comienza una vez finalizado el trabajo en obra y el proyecto se acerca al cierre, lo que significa que el gerente de construcción utilizará una lista de observaciones (punch list) para identificar cualquier detalle pendiente. Pero eso no es lo único que ocurre en el cierre del proyecto.

Todos los recursos utilizados, incluido el equipo del proyecto, serán desmovilizados. Se devuelven los equipos alquilados, se limpia el sitio de trabajo y los subcontratistas se trasladan a otros proyectos. Se realiza una inspección final para asegurar que el trabajo cumple con los códigos vigentes y se lleva a cabo un recorrido de cierre con el propietario.

El gerente del proyecto deberá asegurarse de que toda la documentación del proyecto esté completa y archivada. También es útil realizar un análisis post-mortem donde el equipo reflexiona sobre errores y lecciones aprendidas para el futuro. Finalmente, se emite un aviso de finalización.

Aquí tienes un resumen de los documentos más importantes generados durante la fase de postconstrucción:

• Dibujos Conforme a Obra (As-Built): Representan las especificaciones y condiciones finales del proyecto. Incluyen documentación de cambios y registros legales de cumplimiento.
• Manuales de Operación y Mantenimiento: Los manuales O&M son guías que explican cómo operar, mantener y resolver fallas en sistemas y equipos del edificio.
• Documentación de Garantías: Describe las garantías ofrecidas por contratistas, fabricantes o proveedores sobre la calidad y desempeño de materiales y mano de obra.
• Lista de Observaciones e Informe de Terminación: Aseguran que el proyecto cumple con los estándares requeridos antes de considerarse finalizado.
• Certificado de Ocupación: Confirma que el edificio cumple con todas las normativas y está listo para su uso previsto.

Fases de un Proyecto de Construcción vs. Ciclo de Vida del Proyecto

Como hemos mencionado, las fases de construcción permiten dividir el proyecto en tareas más pequeñas y relacionadas. Cada fase tiene su propio ciclo de vida, que abarca desde su inicio hasta su finalización. En algunos casos, las fases pueden superponerse.

Sin embargo, el ciclo de vida del proyecto no es lo mismo que una fase de construcción. El ciclo de vida del proyecto abarca todas las acciones que ocurren dentro de cada fase. Según el Project Management Institute (PMI), el ciclo de vida del proyecto “consiste en cinco fases distintas: inicio, planificación, ejecución, monitoreo y cierre, que juntas convierten una idea en un producto funcional.”

En resumen, las fases de construcción son las etapas por las que atraviesa un proyecto durante su desarrollo. El ciclo de vida del proyecto es el marco general, mientras que las fases de construcción son sus partes constituyentes.

Cómo Ayuda ProjectManager a Gestionar las Fases de un Proyecto de Construcción

Aunque todas esas plantillas son útiles para gestionar un proyecto de construcción, si quieres tener más control y mayor eficiencia en los procesos, lo mejor es usar un software de gestión de proyectos. ProjectManager es un software galardonado que es lo suficientemente flexible como para ser eficaz en las cinco fases de construcción. Los gerentes de proyecto y sus equipos pueden utilizar herramientas para planificar, monitorear y dar seguimiento al trabajo en tiempo real, lo que les permite tomar decisiones más informadas.

Monitorea el Progreso con Paneles en Tiempo Real

Una vez que entras en la fase de construcción, debes monitorear el progreso para asegurarte de que estás cumpliendo con el plan del proyecto. Nuestro panel en tiempo real recopila automáticamente datos en vivo y los muestra en gráficos fáciles de entender que brindan una vista general del estado del proyecto, tareas, tiempo, costos, progreso y más. A diferencia de herramientas más simples, no requiere una configuración complicada. Solo accede al panel en vivo y estará listo para ver.

Mantén el Equilibrio en la Carga de Trabajo del Equipo

Durante la fase de construcción, es importante dar seguimiento a las asignaciones del equipo. Si están sobrecargados, pueden producirse retrasos y desmotivación, lo que genera un ciclo negativo. Nuestras funciones de gestión de recursos te permiten ver la disponibilidad del equipo al asignar tareas, incluyendo vacaciones, días festivos y más. Luego puedes consultar el gráfico de carga de trabajo codificado por colores para asegurarte de que todos estén compartiendo el trabajo de manera equitativa. Si no es así, puedes reasignar recursos directamente desde el gráfico.

Estas son solo algunas de las funciones disponibles en nuestro software. También incluye hojas de tiempo seguras y cinco vistas de proyecto que permiten a los equipos trabajar como prefieran, ya sea ejecutando tareas o marcando elementos de la lista de observaciones. Además, cuenta con reportes personalizables que se pueden compartir para mantener informados a los clientes, entre muchas otras funciones.

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La gestión de proyectos de construcción es un proceso complejo, que puede ser abrumador. Por esta razón, hemos creado docenas de blogs sobre conceptos importantes de la gestión de proyectos de construcción para ayudar a los equipos de gestión a comprender mejor este proceso. Aquí hay algunos de ellos.

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ProjectManager es un software de gestión de proyectos en línea que conecta a los equipos estén donde estén—en la oficina, en la obra o en cualquier otro lugar. Pueden compartir archivos, comentar a nivel de tarea y mucho más, lo que se traduce en mayor productividad.